Ak, jau tas Chase bankas!
Pastaruoju metu, vienas iš stambiausių bankų – Chase, aktyviai įkalbinėja savo klientus dalyvauti banko programoje - Short Sale Outreach Program. Jie pasirinktinai siunčia laiškus namų savininkams, kurie nemoka už namą ir siūlo jiems iki $30,000, bandydami įtikinti juos parduoti namą per „short sale“, vietoj to, kad nemokėti iki pabaigos ir laukti, kol namui bus pradėtas „foreclosure“ procesas. Bankas žada „patvirtinti“ „short sale“ per labai trumpą laiką ir kai kuriais atvejais netgi dovanoti likusią po namo pardavimo skolą (deficiency). Čia yra viena nedidelė, bet svarbi detalė – šis pasiūlymas galioja tik tiems namų savininkams, kurių „mortgage“ priklauso bankui. T. y. ji neskleidžiama tarp klientų, kurių bankas Chase tik „service“ (aptarnauja „loan“).
Kodėl jie tai daro? Todėl, kad gerai skaičiuoja ir supranta matematiką, kuri susijusi su „foreclosure“ procesu. Tie, kuriems priklauso „mortgage“, praranda didžiulius pinigus, jeigu namui pradėtas „foreclosure“ procesas. Mūsų valstijoje (IL), nuo pirmo nesumokėjimo mėnesio iki iškeldinimo iš namo, foreclosure procesas trunka apie 9 mėnesius. Dėl nuolat augančių foreclosure kiekių, kartais šis laikotarpis trunka dar ilgiau. O bankas praranda „intrest“, „real estate“, „taxes“ ir visas kitas legalias išlaidas.
Dabar klausimas – kodėl gi bankai nenori taip pat aktyviai padėti nemokantiems namų savininkams, tais atvejais, kuomet bankas tik aptarnauja „loan“? Atsakymas paprastas – vis ta pati matematika. Dėl to, kad bankas jau seniai pardavė šių „loans“ paketus įvairiems investitoriams, tai jau nebe jų pinigai ir jie neturi asmeninio suinteresuotumo sulaikyti „kraujavimą“. Maža to, nuo to momento, kai klientas nustoja mokėti už „loan“, banko pelnas už aptarnavimą atvirkščiai – auga. Už „loan“ aptarnavimą investitorius paprastai moka bankui nedidelį procentą (apie 0,25 %) nuo bendros sumos (principal balance) už tai, kad bankas priima kasmėnesines įmokas ir išsiunčia pinigus, kur reikia – investitoriui, mokesčiams, draudimui. Įdomus tas momentas, kuomet „loan“ tampa „delinquent“ (klientas nustojo mokėti), aptarnaujantis bankas pakelia procentą iki 0.5% (t. y. padvigubina savo pelną), prideda prie to „late fees“ ir priverstinai įpirštą draudimą (insurance). Tai reiškia, kad jeigu bankai padės savo klientams, kuriuos jie tik aptarnauja, gauti „loan modification“ arba „short sales“, jų pelnas žymiai sumažės – kadangi ir „principal balance“ ir banko „atlyginimas“ tampa mažesnis. Ir atvirkščiai, kuo ilgiau namas lieka neapmokestinamas, tuo daugiau aptarnaujantis bankas (bankas-servicer) uždirba iš jo pinigų!
Galite paklausti, kaip gi jie gauna pinigus, jeigu visą šį laiką klientas nemoka už namą? Labai paprastai. Banko susitarime su investitoriumi rašoma, jog jie (aptarnaujantis bankas) pirmieji gauna apmokėjimą iš bet kokio tipo nekilnojamojo turto pardavimo. Tai reiškia, kai namas galiausiai bus parduotas per „foreclosure“, visi pinigai, procentai ir išlaidos pirmiausia bus išmokėti bankui, o viskas, kas liks atiteks investitoriams. (Kažkam dar kyla klausimų, kodėl taip sunkiai vykdomi „loan modifications“?)
Chase programa tik darkart priminė, kad jei klientai ir investitoriai galėtų tiesiogiai be tarpininkų bendrauti tarpusavyje dėl „loan modification“ arba „short sale“, visa nekilnojamojo turto industrija atsistatytų daug greičiau. Bet tai reikštų, jog bankai negalėtų gauti tokio milžiniško pelno. Be abejo, jie ir toliau daro viską, kas nuo jų priklauso, kad išlaikytų šį „ryšį“ nutrauktą. Nedidelis pastebėjimas: tik vieno Amerikos banko (Bank of America) pirmame 2011 metų ketvirtyje pelnas buvo $2 bilijonai.
Kaip matome, bankai turi pagrindą priešintis. Jie negali to daryti atvirai, kitaip nukentės jų reputacija – „nenori padėti žmonėms išsaugoti namus, ne pagal paskirtį panaudoja valdžios milijardus ir t.t...“. Bet visi, kas pradeda ar planuoja „short sale“ turi prisiminti, kad netgi jeigu viskas padaryta idealiai, tai negarantuoja sėkmės. Labai didelį vaidmenį vaidina jūsų advokato, kuris veda derybas su banku, patirtis. Jis patikrins, kad viskas vyktų teisingai ir laiku, kad viskas, ką jūs pasirašote vėliau neatsisuks prieš jus, kad po pardavimo neliks skolų, kad, jei bankas žada grąžinimą, tai – ne „porą tūkstančių“, o maksimaliai įmanomą sumą. Būtent dėl to – visada reikia pradėti pasiruošimą „short sale“ su advokatu, o ne su agentu. Dar kartą: nekilnojamojo turto agentas – tai nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo specialistas, advokatas – derybų su banku specialistas!
Ir, be abejo, advokatas reikalingas namų savininkams, kurie prieš parduodant namą per „short sale“, nusprendė pagyventi jame nemokamai, atidėti daugiau pinigų, bet neprieiti iki „foreclosure“!
Išvados
Jeigu Jūs nebemokate už namą ir bankas pradėjo nusavinimo „foreclosure“, nesvarbu, kurioje stadijoje šis procesas (net jei jau paskirtas pardavimas), kreipkitės į mus tam, kad sužinotumėte, ką galima padaryti ir kiek laiko galėsite legaliai pasilikti savo namuose.
Jei kreditinių kortelių ar kitos skolos neleidžia Jums normaliai gyventi, kreipkitės į mus tam, kad jų atsikratytumėte.
Taip pat: „short sale”, „loan modification” ir kiti finansiniai klausimai – skambinkite, ateikite, klauskite. Jūsų konsultacijos nemokamos!
Law Offices of David Freydin
Tel.: (847) 532-9594
El.paštas: ask@freydinlaw.com
(0)
6-Gegužės-2011 04:36 pm
