Čikagos AIDAS

Mes jums mokėjome... O jūs mums mokėsite?

Sprendžiant iš gautų skambučių ir laiškų skaičiaus, daugelį namų savininkų sudomino straipsnis apie banko Chase programą– Short Sale Outreach Program. Primename: Chase siūlo iki $30,000 savo klientams, nemokantiems už namą, jei vietoj to, kad lauktų „foreclosure“, jie parduos namą per „short sale“. Bankas žada „pritarti“ varžytinėms per gan trumpą laiką ir, kai kuriais atvejais, net dovanoti likusią po pardavimo skolą (deficiency).

Pagrindinis klausimas buvo – ar yra panašių programų kituose bankuose, kur siūlomi pinigai už „pagreitintą iškeldinimą“? Būtent tokios programos nėra kituose bankuose, bet principas, pagal kurį kiti bankai peržiūri „short sales“, lygiai toks pats. Jeigu „loan“ priklauso bankui, turite gerą šansą (ne garantiją!) parduoti namą per „short sale“. Tokiais atvejais bankas „gyvybiškai“ suinteresuotas jums padėti. Nes jeigu namui bus pradėtas „foreclosure“ procesas, bankas praras didžiulius pinigus – daug mėnesių nemokėtus „mortgage“ ir nekilnojamojo turto mokesčius, taip pat visas legalias išlaidas. Atsižvelgiant į nekilnojamojo turto kainų kritimą, bankui labai pasiseks, jeigu po „foreclosure“ jis susigrąžins 50% nuo to, ką jam buvo skolingas klientas. Pritarę varžytinėms, bankai praranda daug mažiau ir jiems naudingiau primokėti tokiam klientui ir greičiau parduoti namą, nei gauti dar vieną „foreclosure“.

Kiek sudėtingiau, jei bankas tik aptarnauja jūsų „loan“ (servicer). Bankas pardavė namą investitoriams ir jie praranda pinigus, kuomet klientas nustoja mokėti už namą. O bankas, atvirkščiai, kuo ilgiau nemoka klientas, tuo daugiau pinigų uždirba. Vėlgi, tai nėra garantuotai neigiamas atsakymas, bet šansų parduoti namą per „short sale“ daug mažiau.

Dar vienas klausimas buvo toks: „mes nustojome mokėti už namą, kas mums geriau – iš karto parduoti namą per „short sale“ ar gyventi jame kol iškeldins?“. Vienareikšmio atsakymo nėra, nes visų situacijos skirtingos. Viskas priklauso nuo to, kokius tikslus jūs puoselėjate. Jeigu norite kuo greičiau pakelti „credit score“ ir nusipirkti kitą namą, tuomet nėra prasmės delsti ir namą parduoti per „short sale“.

Jeigu, atvirkščiai, pagrindinis tikslas pagyventi „nemokamai“ kuo ilgiau tam, kad atidėt „kuo daugiau“ pinigų, tuomet jums reikia pasinaudoti advokato paslaugomis, kuris specializuojasi gynime nuo „foreclosure“ (foreclosure defense). O po to, vis tiek paduoti namą per „short sale“ – tai daug geriau kredito istorijai, nei „foreclosure“. Taip pat reikia prisiminti, ne viskas priklauso nuo mūsų norų. Yra dešimtys priežasčių, dėl kurių „short sale“ gali nepavykti: kažkas proceso eigoje buvo padaryta neteisingai, nesuinteresuotas bankas, per maža siūloma pirkėjo kaina (offer), keli investitoriai negali susitarti tarpusavyje ir t.t.

Žmonės klausia – ar reikia įforminti bankrotą tam, kad pašalint skolą, kuri liko po „short sale“ (deficiency)? Nieko nedarant, pati savaime skola nedings – bankas suinteresuotas pasilikti teisę ateity gauti iš jūsų tuos pinigus. Kitas klausimas – ar pasinaudos bankas šia teise? Jeigu iš kliento nėra ką paimti – turbūt, kad ne, bet jeigu po „short sale“ arba „foreclosure“ jūsų materialinė padėtis pastebimai pagerės – jus gali teisti tam, kad susigrąžint pinigus.

Kuomet „short sale“ metu jus atstovauja advokatas (kuris supranta, ką daro), daugeliu atveju jis tą skolą panaikins! Bet kartais bankas „užsispirs“ ir skolos nedovanos. Tuomet lieka rizika, kad po kelių metų bankas ar „collection company“ jus prisimins.

Nemokantiems už namą ir forminantiems bankrotą kad atsikratytų skolų, įneša savo mortgage į bankrotą ir neturi dėl ko nerimauti. Bet ar verta skelbti bankrotą tiems, kas neturi kitų skolų, tik kad pašalintų namo skolą?

Dėl daug mėnesių nemokėtų įmokų už namą, kredito istorija jau ir taip nukentėjo. Kuo, šiuo atveju, gerai bankrotas – jis garantuoja, jog po „short sale“ ar „foreclosure“ bankas „neateis“ skolos. Taip pat, turint omeny, jog „short slae“ ne visada pavyksta, dar vienas bankroto pranašumas tame, jog po jo kreditas atsistato daug greičiau, nei po „foreclosure“, ir jums nereikės mokėti mokesčių nuo „skirtumo“, kuris lieka po „short sale“ ar „foreclosure“.

Klausimais, susijusiais su finansais ar nekilnojamuoju turtu, visada reikalingas patyręs ir patikimas advokatas. Užkliudyta per daug legalių „svirčių“. Derybų su banku vedimui „short sale“ metu – jums reikalingas advokatas! Pašalinti skolą po „short sale“ ar „foreclosure“ (deficiency judgments) – reikalingas advokatas! Jeigu jūs nemokate už namą ir nenorite, kad jus iškeldintų anksčiau laiko ir tuo pačiu neprieiti iki „foreclosure“ – jums reikalingas gynimo nuo „foreclosure“ (foreclosure defense) advokatas. Ir ne bet koks, o pats geriausias! Viena klaida ir vietoj „short sale“ galima gauti „foreclosure“! Kartais šimto dolerių ekonomija galiausiai atsieina brangiau. Jeigu kažkas padaryta neteisingai ar ne laiku, galite prarasti daug kartų daugiau nei sutaupėte. Ne veltui sakoma: „šykštus moka du kartus“!



Išvados

Jeigu Jūs nebemokate už namą ir bankas pradėjo nusavinimo procedūrą, nesvarbu, kurioje stadijoje šis procesas (net jei jau paskirtas pardavimas), kreipkitės į mus tam, kad sužinoti, ką galima padaryti ir kiek laiko galėsite legaliai pasilikti savo namuose. Jei kreditinių kortelių ar kitos skolos neleidžia Jums normaliai gyventi, kreipkitės į mus tam, kad jų atsikratyti.

Taip pat: varžytinės, nekilnojamojo turto pakeitimas ir kiti finansiniai klausimai – skambinkite, ateikite, klauskite. Jūsų konsultacijos nemokamos!



Law Offices of David Freydin

Tel: (847) 532-9594