Čikagos AIDAS

Jūs nebemokate už būstą – kas toliau?!

Šis straipsnis skirtas visiems, nebegalintiems mokėti už savo būstą. Paprasčiausia, žinoma, būtų įforminti „loan modification“, bet, deja, ne visi tai gali padaryti. Priežastys įvairios: vieniems negali būti taikoma programa, kiti kažką padarė neteisingai, o dar kiti išvis nieko nedarė.
Jei jūs skolingi bankui daugiau, nei jūsų būstas vertas, jūs nebeturite lėšų už juos mokėti ir negalite įforminti paskolos modifikacijos, geriausias būdas išvengti „foreclosure“ – parduoti namą „short sale“ būdu. „Short sale“ – tai susitarimas su banku, kad parduosite nekilnojamąjį turtą už sumą, kuri yra mažesnė nei esate skolingi bankui. Po „short sale“ jūs galėsite nusipirkti kitą būstą po 2-jų metų (o ne po 5-7, kaip „foreclosure“ atveju). O jei jūs neturite 60 ir daugiau dienų vėluojančių įmokų, naują būstą galėsite pirkti iš karto po „short sale“! Na ir, žinoma, vienas iš svarbiausių „short sale“ privalumų yra galimybė greičiau „atsistoti ant kojų“. Tuo labiau, kad jums, kaip pardavėjui, tai nieko nekainuoja!
Jeigu jūs jau nebemokate už būstą ir „short sale“ jums yra vienintelė išeitis, tai kuo greičiau pradėsite veikti, tuo lengviau susitarsite su banku. Daugeliu atvejų bankas neprieštaraus, kad būstas būtų parduotas už kur kas mažesnę sumą, nei esate jam skolingi. Norint, kad derybos su banku būtų sėkmingos, reikalingas patyręs advokatas, kuris specializuojasi būtent šioje srityje. Pavyzdžiui, aplinkui esantys namai kainuoja po 250 tūkst. dolerių, o jūsų advokatui pavyko susitarti su banku, kad jūsų namas būtų parduotas už 180 tūkst. Jeigu jūsų namą nusipirks investuotojas, kuris sutiks jį jums išnuomoti, jūs laimėsite – jums nereikės niekur persikelti, jūsų daugiau nebejaudins negrąžinta paskola, remontas ir namo priežiūra, o mėnesio išlaidos būstui greičiausiai bus kur kas mažesnės už prieš tai buvusias.
Dar viena žmonių kategorija, kuriems „short sale“ gali tapti išsigelbėjimu – „investment property“ savininkai. Ypač tie, kurie investavo 2005-2006 metais, t.y., kainų piko metu, ir dažnai be pradinės įmokos (down payment). Dabar, kai nekilnojamojo turto kainos kritusios vidutiniškai 30%, dauguma būstų savininkų bankams skolingi kur kas daugiau, nei būstai kainuoja. Mokestis už nuomą retai kada padengia išlaidas, ir tokia investicija tampa nuostolinga. Kainos krito, refinansuoti arba parduoti neįmanoma, ir daugeliui ekonomiškai naudingiau atsikratyti tokios investicijos. Ir kuo anksčiau, tuo geriau. Kiekvieną mėnesį prarandami pinigai. Tokiems namų savininkams „short sale“ yra geriausias legalus būdas atsikratyti nuostolingos ir nereikalingos investicijos!
Kai kuriais atvejais namų savininkai negali modifikuoti savo paskolos arba parduoti namo „short sale“ būdu. Žmonės nustoja mokėti už būstą ir gyvena jame „nemokamai“, kol leidžia įstatymas ir kol sulaukia „foreclosure“. Nieko nedarant, taip nutinka per 9 mėnesius. Tačiau šį procesą galima uždelsti, jeigu gavę „foreclosure“ dokumentus bandysite ginti savo interesus teisme. Šiuo atveju labai svarbu atsiminti, kad kuo geresnis jūsų advokatas, tuo lėčiau vyks išgyvendinimo procesas (foreclosure). Pavyzdžiui, imkime vieną iš mūsų klientų (labai paplitusi šeimos situacija): vyras prarado darbą, už būstą sumokėti nėra iš ko, ir jie nustojo už jį mokėti. Išlaidos namui siekė 4200 dolerių per mėnesį (3500 už paskolą, 700 mokesčiams ir draudimui). Po to, kai mūsų klientai nustojo mokėti už būstą, jie jame pragyveno dar beveik du metus, per tą laiką sutaupė 97 tūkst. dolerių (4200 padauginus iš 23 mėnesių). Po to jie išsinuomojo būstą toje pačioje gatvėje už 2500 dolerių per mėnesį, atstatinėja savo kreditą ir planuoja po poros metų pirkti naują namą.
Kartais žmonės bando gelbėti savo namus bet kokia kaina, motyvuodami tuo, kad: „mes jau tiek į jį investavome“. Tačiau jeigu jūs jau išleidote namui tūkstančius, tai dar ne priežastis toliau leisti pinigus, ypač jeigu jūs jų nebeturite. Ir jei jūs skolingi bankui daugiau, nei namas kainuoja, tai jūs nesate jo savininkai, ir būstas tik vadinamas „jūsų namais“. Iš tikrųjų būstas tiesiog užrašytas jūsų vardu, jūs apmokate visas išlaidas, tačiau jame nėra „jūsų“ pinigų ir jų nebus dar daug metų. O mokate už „savo“ namus du kartus brangiau, nei kainuoja to paties dydžio ir toje pačioje gatvėje esančio būsto nuoma.
Jei artėja aklavietė, neišleiskite paskutinių savo santaupų, sustokite ir pagalvokite – ką darysite, kai pinigai pasibaigs? Kuo greičiau pradėsite veikti, tuo daugiau laiko turėsite viską apgalvoti ir priimti teisingą sprendimą.
Pagal statistiką JAV kas penktas būsto savininkas (21,4% pagal paskutinio praėjusių metų ketvirčio duomenis) bankui skolingas daugiau, nei kainuoja jo būstas. Ir tai rimta grėsmė nekilnojamojo turto rinkai, kadangi visi šie žmonės yra potencialūs „foreclosure“ kandidatai. Jie negalės refinansuoti arba parduoti būsto, kadangi turės primokėti bankui už „closing“. O būstų kainos šalyje ir toliau krenta, šiuo metu vidutinė kaina nukritusi iki 186 200 dolerių. Daugelis specialistų mano, kad dugnas dar nepasiektas.
Kai kurie būstų savininkai renkasi taktiką „nieko nedaryti“: nemokėti, neatsakinėti bankui ir kreditoriams į skambučius ir į laiškus. Tai pats blogiausias variantas! Taktika „nieko nedaryti“ – geriausia galimybė labai greitai atsidurti gatvėje. Jūs ne tik prarandate savo namus ir daugeliui metų „užmušate“ savo kreditą, blogiausia yra tai, kad netgi viskam pasibaigus bankas gali jus persekioti už visas likusias skolas, įskaitant banko išlaidas „foreclosure“ procesui.

Išvada
Grėsmė prarasti namus – sunkus gyvenimo periodas, tačiau tai dar ne „pasaulio pabaiga“. Jei viską padarysite teisingai ir greitai, galite išvengti daugelio problemų ateityje! Viskas jūsų rankose!
Jeigu turite finansinių problemų arba norite įforminti „loan modification“ ir išsiaiškinti, ar jums tinka Naujoji Programa, - skambinkite, rašykite, klauskite. Mūsų konsultacijos nemokamos!

Igor Loos
Client Relations Manager

Freydin Law Office
Telefonas: (847) 226-1718
El. paštas: igor.loos@freydinlaw.com