Čikagos AIDAS

Sumažėjo „foreclosure“, bet kam nuo to geriau?

Jei Jums pasakytų, jog dauguma naujų „foreclosures“ sumažėjo ir tai yra bloga žinia būsto savininkams – Jūs patikėtumėte? O vis dėlto tai yra tiesa!

Bankai keičia strategiją – dabar jie lėtai mėto į ugnį naujas pasirinkto nekilnojamojo turto porcijas. Deja, jie tai daro absoliučiai ne iš meilės savo klientams, o tik iš meilės pinigams. Be kita ko, vėlgi – saviems pinigams. Tam tikrą vaidmenį čia suvaidino triukšmas, pakeltas dėl to, kad bankai ėmė būstus iš žmonių – plačiai paplitusi „robo-singing“ praktika, kurios metu bankai paviršutiniškai arba išvis neperžiūrinėjo „foreclosure“ dokumentų. Tačiau pagrindinė priežastis, kodėl bankai nesiskubina pateikti naujų „foreclosures“ pardavimų, yra kitur. Kiekvienas naujas „foreclosured“ namas yra pridedamas prie plataus perteklinės neparduotų namų rinkos, taip verčiant bankus toliau mažinti kainas, rodant nuostolius dokumentuose. Jei rinkose tuo pat metu pasirodytų visas turimas namų rezervas, tai sąlygotų dar didesnį kainų smukimą ir bankai už tuos namus gautų daug mažiau pinigų.

Lėtėjantis „foreclosures“ tempas, atitraukiantis nuostolius, patirtus parduodant beverčius namus, taip pat padeda bankams pagerinti savo įvaizdį (iš finansinės perspektyvos) prieš investuotojus ir įstatymų leidėjus. Kuo labiau bankas atidėlioja parodyti parduodamo nekilnojamojo turto realias kainas, tuo ilgiau jis gali kurti „reikalingą“ (padidintą) kainą savuose dokumentuose. Bankų sferoje tai žinoma dar kitu pavadinimu „extend and pretend“ (užtęsti ir apsimesti).

Dar viena priežastis, lėtinanti naujus „foreclosures“ pardavimus, tai mažėjanti namų paklausa. Po keturių metų prarajos nekilnojamajame turte, rinka, deja, nerodo jokių atsigavimo ženklų. Tai, ką mes matome šiandien, yra beverčiais namais perpildyta rinka ir itin silpnas pirkėjų susidomėjimas. Taigi tam, jog būtų suvienodintas pirkimų tempas, bankai tiesiog atnaujina savo rezervinius „foreclosures“. Kai tik jie sugebės parduoti tai, kas yra rinkoje, jie siūlys naujas „partijas“.

Tuo pačiu, banko industrija pučia burbulą, jog krentančios „foreclosures“ kainos rodo, jog rinka atsigauna. Tačiau tokia statistika tik slepia tikrąją rinkos situaciją. Dirbtinis „foreclosures“ lėtinimas padeda bankininkams sulaikyti namų kainų kritimą ir palengvina jų finansinę padėtį, bet nuo to ne lengviau milijonui būsto savininkų, kurie rizikuoja per kelerius metus būti iškeldinti iš savo būstų. Atvirkščiai, visiškas absurdas! Šis sulėtinimas tik pailgina keturmetę nekilnojamojo turto rinkos recesiją ir atidėlioja rinkos atsigavimą.

Bankai prižiūri apie du milijonus „foreclosed“ būstų, nepateikdami jų rinkai. Pagal apskaičiavimus, dar 5-6 milijonai „foreclosed“ namų turi būti parduoti prieš tai, kai rinka stabilizuosis (pagal kai kuriuos paskaičiavimus 8-12 milijonų). Esant tokiam „foreclosures“ pardavimų tempui, mes kalbame minimaliai apie dar 3-4 metus iki to laiko, kol bus parduoti rinkoje esantys „foreclosures“ ir tie, kurie yra rezerve.

Dalis naujų „foreclosures“ sumažinimo priežasčių yra tame, jog po 2008 metų „housing bubble“ proveržio, standartinės paskolos ypač greitai tapo sugriežtintos. Natūraliai nauji „mortgages“, kurie yra suteikiami tik geriausiems klientams, mokami kur kas stabiliau nei tie, kurie buvo išduodami „užgulties“ metu iki pat 2008 metų. Tačiau tai niekaip nepagerins situacijos tų, kurie skolinosi iš bankų po 2008 metų. Sugriežtintos paskolų sąlygos kartu su daugybe bedarbių lėmė tai, jog milijonai šeimų negali mokėti už savo būstus. Ir ateity numatoma nauja nemokių klientų banga! Ypač tiems, kuriems nepasisekė gauti pačių blogiausių „mortgages – pay option“. Bankas leido mokėti mažesnį mėnesinį mokestį, tačiau skola augo kiekvieną mėnesį, kol pasiekė tam tikrą ribą, o vėliau (dažniausiai po 3-5 įforminimo metų) mėnesinis mokestis tapdavo kur kas didesnis. Ir daugelis tų uždelstų „bombų“, neteisėtai parduotų „mortgage“, dar nesprogo. Šalyje yra $200 mlrd. paskolų, kurios kils šiais ir dar ateinančiais metais. Ir tai daugiausiai sudaro tie namai, kurie yra praradę 30, 40 ar net 50 proc. savo vertės vien dėl to, kas yra parašyta dokumentuose. Matome mirtiną mišinį, kuris lems naują „foreclosures“ bangą ir būstų kainų kritimą!

Būtent dėl šių priežasčių daugelis būsto savininkų nemato tikslo kovoti dėl savo būsto, jei jo kaina yra žymiai didesnė už realią būsto vertę. Todėl žmonės tiesiog renkasi gynybinę „foreclosure defense“ taktiką. Tokių žmonių ekonomika yra prasta – jie 2 metus (ar net daugiau) nemoka „mortgage“. Ir net jeigu po to eis dar 2 kredito atkūrimo metai, tai po 4 metų, jei žmonės nuspręs nusipirkti naują namą, kainos, ko gero, bus tokios pačios (ar net žemesnės), o namą bus galima nusipirkti kur kas geresnį, naujesnį ir ekonomiškesnį.

Jeigu Jūs nebemokate už namą ir bankas pradėjo nusavinimo procedūrą, nesvarbu, kurioje stadijoje šis procesas (net jei jau paskirtas pardavimas), kreipkitės į mus tam, kad sužinotumėte, ką galima padaryti ir kiek laiko galėsite legaliai pasilikti savo namuose. Jei Jums reikia išsilaisvinti iš skolų gniaužtų, parduoti namą „short sale“ metu, ar išspręsti bet kokius kitus finansinius procesus – skambinkite, ateikite, klauskite. Mūsų konsultacijos yra nemokamos!

Dar viena nauja paslauga, skirta visiems mūsų biuro klientams: kursai dėl bankroto įteisinimo – dabar taip pat nemokamai!



Law Offices of David Freydin

Tel: (847) 532-9594