Vyriausybė pasakė „padėsim“, o bankai atsakė – „pažiūrėsim“
Sprendžiant iš skambučių kiekio, daugelis skaitytojų susidomėjo pranešimu apie naujas priemones, kurių ėmėsi vyriausybė, siekdama padėti žmonėms išsaugoti namus. Ypač įdomi buvo ta dalis, kur kalbama apie galimybę sumažinti paskolos dydį (mortgage). Kadangi ne visi gerai supranta Naująją Programą, panagrinėsime ją kiek detaliau.
Kad sustabdytų „foreclosure“ krizę, šių metų kovo pabaigoje Obamos administracija sudarė Naują Programą, jos pagrindinis tikslas yra padėti tiems, kurie prarado darbą (unemployed) ir kurių paskola viršija būsto kainą. Žmonės, sugebėję įforminti „loan modification“, gaus galimybę ne tik mažiau mokėti už namus, bet ir sumažinti savo įsiskolinimą bankui.
Tačiau nėra jokio įstatymo, kuris galėtų priversti bankus sumažinti savo klientams paskolas! Taip pat niekas negali priversti bankų įforminti savo klientams „loan modification“. Iš tikrųjų vykstai štai kas: visų pirma, vyriausybė spaudžia bankus greičiau „judintis“, o visų antra, išskiria lėšų tam, kad bankai savo klientams sumažintų įmokas už būstą, ir žmonės galėtų išsaugoti namus. Praėjusiais metais pinigai buvo skiriami bankams, įforminantiems savo klientams „loan modification“, o šių metų kovo mėnesį dar 75 milijardai dolerių išskirti bankams, sutiksiantiems sumažinti savo klientų „mortgage principals“. Svarbus ir daug ką išgąsdinantis momentas yra tas, kad ir vienu, ir kitu atveju šiais pinigais bankams tik iš dalies kompensuojami jų nuostoliai. Priešingu atveju bankai jau seniai būtų visiems sumažinę palūkanų normą iki 2%, užuot likę su milijonais tuščių namų, skirtų „foreclosure“. Kol kas tik „Bank of America“ bando žengti pirmuosius realius žingsnius „mažinant“ skolos dydį. Jų atstovai paskelbė, kad pasiruošę mažinti „mortgage principle“ ribotam skaičiui savo klientų.
Nauja Programa atrodo labai patraukliai, tačiau dėl apribojimų ja pasinaudoti galės tik tie, kurie:
- nemoka už savo būstą mažiausiai 60 dienų, o skola už jį viršija 120% jo kainos,
- atitinka visas bendras Programos taisykles, įformino „loan modification“ ir laiku moka įmokas visus penkis metus.
Visiškai teisingai, sprendimas bus priimtas tik po 5 metų! Taip pat ir reali suma, kuri bus „atleista“, priklausys nuo nekilnojamojo turto vertės modifikacijos pabaigos momentu – t.y., taip pat po 5 metų!
Pirmieji kandidatai mažinti „loan balances“ bus turintys „subprime“, „option arm“ ir kitas „adjustable rate mortgages“. Planuojama, kad ši Programa įsigalios šių metų gegužės mėnesį.
Gera naujiena ta, kad gaunančiųjų „loan modification“ skaičius pastaruosius kelis mėnesius iš tikrųjų stabiliai auga, ir jei Nauja Programa veiks taip, kaip sumanyta, tai, žinoma, turi stipriai sumažinti „foreclosures“ skaičių. Ypač jei prie „Bank of America“ prisijungs visi likę bankai.
Bet ką gi daryti tiems, kurie negali mokėti už būstą ir kuriems netinka Naujoji Programa? Jei jūs skolingi bankui daugiau, nei būstas kainuoja, geriausia nelaukti „foreclosure“, o parduoti savo būstą pasinaudojant „short sale“. Ta pati išeitis geriausia „investment properties“ savininkams, kurių investicija tapo nuostolinga ir nereikalinga. Kainos krito, refinansuoti arba parduoti neįmanoma, ir daugeliui ekonomiškai naudingiau atsikratyti tokios investicijos „short sale“ būdu.
Pardavimas „short sale“ būdu turi daug privalumų, lyginant su „foreclosure“, o svarbiausias iš jų – galimybė sutaupyti pinigų ir greičiau „atsistoti ant kojų“. Po „short sale“ jūs galėsite pirkti naujus namus po 2 metų, o ne po 5-7, kaip „foreclosure“ atveju! Ką jums tai duos praktiškai? Paskaičiuokime: tarkime, turite namą, už kurį esate skolingi 400 tūkst. dolerių. Reali namo kaina šiandien yra 300 000 (kainos Amerikoje krito 30%). Jūs pardavėte jį „short sale“ būdu už 300 tūkst. Kadangi kelis mėnesius nemokėjote „mortgage“ ir „property tax“, sugebėjote atsidėti tam tikrą sumą pinigų (pavyzdžiui, pradinei įmokai perkant būsimą namą). Darant prielaidą, kad būstų kainos greičiausiai galutinai nusistovės tik kitąmet, po 2 metų galėsite nusipirkti tokį patį namą, kokį turite dabar (arba netgi geresnį) už tuos pačius 300 tūkst. O jei rasite „foreclosure“ arba „short sale“ variantą, galbūt ir pigiau!
Norint įvertinti realią naudą mūsų pavyzdyje, įsivaizduokite, kas bus, jei jūs neparduosite namo „short sale“ būdu ir toliau jame gyvensite. Jūs mokėsite įmokas nuo 400 tūkst. dolerių dydžio paskolos, kai tuo tarpu namas kainuoja 300 tūkst. O parduoti namą „normaliai“ galima bus ne anksčiau, kaip po 15-20 metų. Tiek laiko prireiks, kol jo kaina pakils iki 400 000 (jei pakils). Priešingu atveju jūs sumokėsite bankui skirtumą pardavimo metu.
Visiems, svarstantiems apie namo pardavimą „short sale“ būdu, visada reikia pradėti nuo konsultacijos su advokatu. Tik nusimanantis advokatas pasakys, ar tai įmanoma, o svarbiausia, kaip padaryti, kad po „short sale“ bankas nepersekiotų už skolos likutį (skirtumą tarp pardavimo kainos ir įsiskolinimo bankui)!
Kartais žmonės nebeturi pinigų mokėti už būstą ir negali (arba nenori) parduoti jo pasinaudodami „short sale“. Žmonės nustoja už jį mokėti ir gyvena name „nemokamai“ tol, kol praranda jį po „foreclosure“. Svarbu atsiminti, kad net jei nemokate už būstą, jūs turite teises, ir norint, kad jų būtų laikomasi ir kad jūsų neišgyvendintų anksčiau, nei numatyta įstatymo, visada konsultuokitės su advokatu, kurio specializacija yra „foreclosure“.
Išvada:
Jei norite išsaugoti savo namus ir įforminti „loan modification“, skambinkite mums ir sužinokite, ar jums tinka Naujosios Programos taisyklės.
Jei jūs nustojote mokėti ir bankas pradėjo „foreclosure“ procesą, nesvarbu, kokioje jis stadijoje (net jei jau paskirtas pardavimas), kreipkitės į mus ir sužinokite, ką galima padaryti ir kiek dar galėsite legaliai gyventi savo namuose.
Jei kreditinių kortelių ir kitos skolos neleidžia jums ramiai gyventi, padėsime jums jas panaikiti įforminant bankrotą.
Kreipkitės į mus, jei planuojate pardavimą „short sale“ būdu. Taip pat bet kokiais kitais finansiniais klausimais – skambinkite, ateikite, klauskite. Mūsų konsultacijos nemokamos!
Igor Loos
Client Relations Manager
Freydin Law Office
Telefonas: (847) 532-9594
El. paštas: igor.loos@freydinlaw.com
(0)
22-Balandžio-2010 07:08 pm
